Cómo usar la calculadora de hipotecas
- Escribe el precio de la vivienda y los ahorros que vas a aportar. La diferencia es lo que pedirás al banco.
- Elige el plazo en años y el tipo de hipoteca: fija, variable (Euríbor más diferencial) o mixta.
- Revisa la cuota, los intereses totales y el cuadro de amortización. Si añades tus ingresos, verás qué parte de tu sueldo se llevaría la hipoteca.
TIN, TAE y Euríbor: qué es cada cosa
- TIN (tipo de interés nominal)Es el interés que se aplica al capital pendiente y el que determina la cuota. Es el que debes usar en esta calculadora.
- TAE (tasa anual equivalente)Incluye además comisiones y algunos gastos, y sirve para comparar ofertas. Suele ser algo mayor que el TIN, sobre todo si hay productos vinculados.
- EuríborÍndice al que los bancos europeos se prestan dinero a un año. Las hipotecas variables lo usan como referencia y suman un diferencial fijo.
- DiferencialLo que añade el banco al Euríbor. Con un diferencial del 0,75 % y un Euríbor del 2,95 %, pagarías un 3,70 %.
Por qué al principio pagas sobre todo intereses
En el sistema francés, los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que aún debes. Como al principio debes casi todo, la mayor parte de la cuota son intereses y la deuda baja despacio. Con el paso de los años la proporción se invierte. Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años es lo que más intereses ahorra.
Cuánto se paga según el plazo
Ejemplo con un préstamo de 200.000 € a un interés fijo del 3 %:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.381,16 € | 48.609 € |
| 20 años | 1.109,20 € | 66.207 € |
| 25 años | 948,42 € | 84.527 € |
| 30 años | 843,21 € | 103.555 € |
Alargar el plazo baja la cuota, pero dispara los intereses: a 30 años se pagan más del doble que a 15. Elige el plazo más corto cuya cuota puedas asumir con margen.
Gastos de comprar una vivienda
Además de la entrada, hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma) si la vivienda es de segunda mano, o el IVA del 10 % y el impuesto de actos jurídicos documentados si es nueva. A eso se suman la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa. Desde 2019, los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca los paga el banco, salvo la tasación.
Esta calculadora es orientativa y no sustituye a la oferta vinculante del banco (FEIN), que es la que recoge las condiciones definitivas del préstamo.